Comunitatea de specialisti RoREN include acum si brokeri de credite imobiliare

 La Scena 

Cu fiecare intrunire pe care o facem simt un iz de schimbare si pe plaiurile mioritice.  Cand am lansat conceptul de Business Networking am fost avertizati ca “in Romania nu se face asa ceva”.  Adica, in Romania lumea nu se simte confortabil sa cunoasca, sa dea mana sau sa intre in vorba cu colegi de breasla la intruniri unde nu cunoaste aproape pe nimeni. 
Cu ocazia intalnirii din 30 ianuarie organizata impreuna cu CreditZone in incinta La Scena, constat ca am facut bine sa nu se descurajam. Sigur ca la inceput ne simtim putin stingheri.  Faptul ca exista o tematica (de data asta “Cu ce te poate ajuta un broker de credite ipotecare”si “Criza financiara din Romania: cat la suta speculatie media cat la suta realitate ?!”) cu siguranta ajuta pentru ca ne ofera un context al discutiei.  E si putina confuzie pentru ca unii se asteapta la un anumit ritutual… Nu stim daca trebuie sa aiba loc o singura discutie sau mai multe… etc…
Ca responsabil al campaniilor de marketing SellWell intalnirile ma ajuta sa-mi confirm ipotezele despre problemele de marketing si vanzari cu care se confrunta dezvoltatorii.  Am revazut-o cu ocazia asta pe Magda Popa de la Adama si i-am cunoscum pe cei de la Primavera si Triangle Investment.
 11

Pentru aceasta intalnire l-am rugat pe Cristian Motca (CreditZone) sa ne vorbeasca despre de ce este recomandabil (mai ales intr-o perioada de criza) pentru client sa apeleze la un broker si nu direct la o banca, spre a obtine un credit ipotecar.  De cealalta parte a “mesei”, colegii nostrii de la Ady Intermed, Alcant, Hoffman International, More Group si Veles.

Nicoleta Puiu Piata Financiara

Am largit cercul si cu reprezentanti ai presei respectiv Money Channel, Piata Financiara si DailyBusiness.  Interesul pregnant: cine cumpara real estate in 2009 si in ce conditii… ?  Raspunsul simplu: persoanele care dispun de cash si care vor sa investeasca ori pur si simplu sa-si cumpere o casa, intr-o perioada cand preturile sunt in scadere.  Pe langa acest tip de cumparatori, sunt si cei care vad oportunitatile de pe piata (preturi in scadere sau promotii) si, ca sa nu piarda ocazia, … iau un credit. Da!  “La Credit Zone nu e criza! Portofoliul de parteneri CreditZone cuprinde 18 din principalele institutii financiare romanesti. 12 dintre acestea analizeaza dosarele de credit pe noile conditii de creditare si acorda imprumuturi conform regementarilor BNR.”, asa cum ne marturiseste (lasandu-ne “bouche bee”) Marina Sterpan ( Credit Zone).

Cristian Alecu Credit Zone

Daca “financiarmente” situatia nu e atat de rea pe cat s-ar parea, ce facem cu efectele psihologice ale crizei… ? Cum sa-i calmam pe bietii oameni – mai importanti ori mai marunti, mai bogati ori mai saraci, mai curajosi ori mai fricosi -, cum sa-i scoatem din starea de angoasa provocata de Criza, cum sa-i convingem ca dracul nu e atat de negru, in fond…? 

 Stefan & Bogdan Radu

Stefan debate intens: 

In perioada de boom premiza pentru care se incheiau multe tranzactii era potentialul de a face bani din revanzare.  Era o premiza atat de univesal acceptata ca intermediarii trebuiau sa munceasca putin sau chiar deloc sa puna cap la cap o tranzactie.  Astazi, premiza aceasta a disparut!  In consecinta, intermediarii au nevoie de date si informatii concrete sa consilieze clientii despre beneficiul unei tranzactii | investitii.

Drama specialistilor este ca le lipseste cu desavarsire o sursa de informare veridica pe baza careia sa-si consilieze clientii.  In trecut, foloseau propriul portofoliu de clienti si tranzactii ca justificare a recomandarii lor.  Astazi portofoliul de tranzactii e gol sau aproape gol.  Sigurul fel de a supravietui este coroborarea putinului de informatii a fiecaruia intr-o baza de date comuna care sa ofere inapoi fiecaruia informatii suficient de relevante pentru a-si ajuta clientii sa faca tranzactii.  Principiul este: „dai putin, primesti mult”.  Iar odata ce ai reinceput sa faci tranzactii, ciclul vicios isi schimba sensul si revii pe partea ascendenta.

De retinut ca solutia (RoREN) nu presupune caritate sau donarea muncii fiecaruia pentru bunul public general fara nici o compensatie.  Schimbul de informatii se face in cadrul unei institutii specializate, operata de o terta parte care nu are interese in piata de tranzactii imobiliare, care protejeaza dreptul de proprietate a informatiei si unde participantii se remunereaza reciproc.

Sa ne auzim cu bine!

Posted in relatari, workshop | Tagged , , , | Leave a comment

Tranzactii imobiliare in conformitate cu noua legislatie ANPC

Agentiile imobiliare trec prin vremuri grele. Consecintele crizei economice mondiale se resimt profund in piata imobiliara romaneasca, iar numarul tranzactiilor este foarte redus. De parca starea de fapt n-ar fi fost suficienta, de la 1 ianuarie s-a abatut un nou „blestem”: au intrat in vigoare noile reglementari propuse de A.N.P.C. cu privire la serviciile de intermediere imobiliara.

Sa nu ne dam batuti totusi! Vremurile grele ne incearca, dar cu putina strategie si organizare putem nu numai sa supravietuim, dar chiar sa devenim mai eficienti si mai cunoscatori. Cum castigam batalia cu noile reglementari? (1) Trebuie sa le intelegem; (2) Trebuie sa identificam instrumentele care ne ajuta sa fim in conformitate; (3) Trebuie sa punem in practica!

1. Sa intelegem OUG 174/2008:

Pe 16 februarie 2009 organizam un seminar pentru membrii RoREN cu scopul de a aprofunda si intelege noua legislatie.  Iti aducem informatii direct de la sursa cu ajutorul reprezentantilor ANPC pe acest domeniu.  Seminarul e parte din serviciul Business Networking oferit de RoREN.  Acesta consta intr-o serie de intruniri care reunesc specialistii in imobiliare si faciliteaza crearea de relatii de afaceri.

Inscrie-te la Business Networking pana la 15 februrie si poti participa gratuit la seminar!  Pana atunci poti citi articolele specifice serviciilor de intermediere imobiliara din OUG 174/2008.

2. Ce instrumente avem la dispozitie pentru a fi in conformitate?

Prin serviciile SellWell si FairPlay, RoREN pune la dispozitia agentiilor imobiliare solutii juridice si produse software ce raspund cerintelor A.N.P.C.  Concret, iata ce puteti folosi pentru a fi in conformitate:

  • Fisa Proprietatii permite descrierea in detaliu a proprietatii pornind de la documentele proprietatii pana la sursele de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatie sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare periodice, istoricul terenului/cladirii, posibile dezavantaje ale vecinatatilor. Recunoasteti enumerarea? Va garantam, e completa conform art. 9.4!  Tot aici se poate completa comisionul perceput in cazul finalizarii tranzactiei precum si  costurile estimative  de tranzactionare (cf.Art.9.4 pct.e si Art.9.6).
  • Contracte tipizate: SellWell si FairPlay pun la dispozitie contracte tipizate pentru fiecare etapa a tranzactiei.  Sunt perfecte ca sa scapi de stresul compunerii unor contracte care sa te apere in orice situatie si care acopera toate cerintele noii legislatii. Este ca si cand ai avea echipa noastra de avocati la tine in birou!
    In Contractul de Exclusivitate sunt stipulate clauze cu privire la obligatiile agentiei fata de client, conditiile in care clientul plateste comision agentiei, modalitatile de penalizare a clientului, modalitatile de incetare a contractului (cf. Art. 9.5-9.11).
    In Contractul de Intermediere semnat cu potentialul cumparator am avut grija sa includem si caracteristicile principale ale proprietatii cautate.
  • Modul de analiza comparativa a preturilor
    Legislatia te obliga sa prezinti clientului tau preturile practicate in piata pentru tipurile de proprietati similare cu cea tranzactionata.  Te ajutam cu o idee geniala!  Pachetul software iti pune la dispozitie un instrument de analiza comparativa a preturilor la proprietati cu caracteristici similare (cf.Art.9.4 pct.a).

3. Pune in practica!

Inscrie-te la SellWell sau FairPlay! Nu numai ca vei avea la dispozitia ta instrumentele mentionate mai sus, dar vei fi si in compania altor specialisti in imobiliare, atat dezvoltatori cat si agentii imobiliare, cu ajutorul carora poti colabora pentru mai multe tranzactii.  Pentru orice intrebari nu ezita sa ne contactezi.

Posted in articol | Tagged , , , , , , , | 3 Comments

Specialistii in imobiliare sunt ca doctorii fara stetoscop si arhitectii fara creion

Ma preocupa de mai multi ani sa inteleg cum ajugem ca activitatea de intermediere imobiliara sa se maturizeze intr-o specializare. Oricine care a trecut printr-o tranzactie imobiliara intelege nevoia unei astfel de specializari dictata de complexitatea coordonarii tranzactiei. Din pacate, euforia imobiliarelor din ultimul deceniu a introdus acest rol in viata si vocabularul nostru fara sa ne pregateasca in vreun fel. Lipsa de educatie specifica domeniului, atat de partea proprietarilor si cumparatorilor in ceea ce priveste asteptarile si comportamentul, cat si de partea specialistilor in ceea ce priveste conduita si valoarea adaugata i-a lasat pe multi cu un gust amar.

Am prezentat concluziile cercetarii mele in cadrul seminarul pe teme de educatie in imobiliare al European Real Estate Society. Seminarul, care s-a desfasurat pe 5-6 decembrie 2008, a fost gazduit de ASE, mai exact de d-l conf. univ. dr. Ion Anghel, director al programului Master – Economia Proprietatilor Imobiliare. Fac o paranteza aici pentru ca existenta evenimentului in sine e remarcabila pe mai multe planuri.

Mai intai, faptul ca ASE ofera posibilitatea aprofundarii cunostintelor imobiliare este un mare pas inainte. Intr-o tara si intr-o perioada in care segmentul imobiliar este covarsitor perceput ca fiind despre smangleala de ponturi despre ce terenuri sau imobile mai sunt de vanzare, decizia de a introduce acest program este vizionara. Totusi, chiar si in cadrul acestor vizionari, felul in care e perceput domeniul a avansat mult de acum cativa ani cand nimeni nu vedea in aceasta disciplina mai mult decat „vanzarea de case” pentru care “nu credeau ca ai nevoie de diploma de facultate, daramite de o specializare post-universitara,” asa cum ne relateaza si gazda evenimentului.

Evenimentul e remarcabil apoi si pentru ca, profesori si cercetatori din tari cu traditie in educatia imobiliara (cum ar fi Anglia, Olanda) vin in orasul tau sa discute problemelor lor. E un prilej bun sa asculti si sa vezi ce poti invata din experienta lor. In ceea ce ma priveste, multi din comunitatea specialistilor in imobiliare pe care o dezvoltam in cadrul RoREN doresc aprofundarea cunostintelor si e important pentru noi sa identificam programe de specializare potrivite fiecaruia.

Revenind la ce defineste o specializare, educatia este numai jumatate din problema. Odata ce ai invatat ce trebuie sa faci, trebuie sa si poti oferi serviciile la care clientul se asteapta. Aici apare insa o problema si anume, faptul ca nu dispui de instrumente specializate care sa te diferentieze de cei care nu sunt specialisti. Or, daca nu te poti diferentia, cum te astepti ca clientii sa creada ca merita sa te plateasca sau sa creada ca ei nu ar putea ajunge la aceleasi rezultate fara ajutorul tau?

Pe sleau, asta inseamna „valoare adaugata” si asta a fost tema prezentarii mele in cadrul seminarului. Facand paralele cu alte profesii, la ce bun un doctor fara instrumentele sale? Cu ce-ti poate fi de folos, chiar si toba de carte, daca nu are nici macar un stetoscop? Idem pentru un arhitect. Cu ce-ti poate fi de folos, chiar si citit, daca nu are un creion cu care sa deseneze?

Odata ce realizam ca educatia specializata si instrumentele specializate sunt cele doua mari componente care fac o profesie sa fie o profesie, ne punem firesc intrebarile: care sunt cunostintele de specialist pentru un agent imobiliar si sub ce forma trebuie ele asimilate; care sunt instrumentele specializate pentru un agent imobiliar si de unde se procura. De retinut: daca un instrument poate fi folosit de o persoana fara pregatire de specialitate prealabila nu se poate considera instrument specializat.

Intregul rationament e mult mai usor de urmarit in prezentarea de mai jos:

[slideshare id=908731&doc=education-and-tools-for-real-estate-professionals-1231714822730638-1&w=425]

Important de inteles este tabelul din pagina 12 care prezinta ce face un non-specialist atunci cand trece prin etapele unei tranzactii imobiliare. In absenta intrumentelor specializate, specialistul nu se poate diferentia si opereaza la acelasi nivel cu non-specialistul. De aici si drama agentului imobiliar caruia ii este dificil sa ofere servicii care se diferentiaza semnificativ de ce pot face clientii sai pe cont propriu, chiar daca este dedicat clientului si chiar daca acumuleaza cunostinte specifice (preconditii in sine absente de multe ori in pratica de azi). Tabelul este reluat in pagina 20 care arata intrumentele necesare la fiecare stadiu al tranzactiei ca agentul imobiliar sa poate oferi servicii fundamental superioare.

Care sunt instrumentele potrivite fiecarei specializari imobiliare este o intrebare care ne preocupa intens la RoREN. Am inceput sa schitam si sa livram o suita de produse si servicii propice acestor discipline, dar nu am atins decat varful aisbergului. Dv. care credeti ca sunt „stetoscopul” sau „creionul” agentului imobiliar?

[Pentru a citi prezentarea in format mare pe tot ecranul descarcati varianta PDF.]

Posted in analiza personala | Tagged , , , , , , , , | Leave a comment

Education and Tools for Real Estate Professionals

The last decade has seen the birth and rise of various real estate professions in Romania. Of those professions, real estate agents have drawn the most notoriety.  Unfortunately, it was a negative notoriety caused by a significant lack of understanding about the fundamentals of how this profession adds value in the market.

At present, we are witnessing a major shift.  The current economic crisis caused a significant “deflation” in the number of individuals able to economically sustain an intermediation practice.  Many of those who are able to survive are turning to fundamentals for the first time.  Is education enough to save their practice? We argue, sadly, that the answer is no.  This presentation will reveal why.

For a professional to add value beyond what a non-specialist is able to achieve on his/her own, education must be combined with specialized tools.  Doctors, architects, engineers, economists, accountants, and many other professions exist as specialties because they bring higher value added.  They do so through a combination of domain-specific education and domain-specific tools.  Real estate professions currently lack the most basic tools that would enable practitioners to bring higher added value.

[slideshare id=908731&doc=education-and-tools-for-real-estate-professionals-1231714822730638-1&w=425]

For a high quality, full-screen version of the presentation download the PDF version.

Posted in english | Tagged , , , | 2 Comments

Discutii “fierbinti” la final de an

Ideea intalnirii la final de an cu ERES 2008, organizat de domnul conf. dr. Ion Anghel in cadrul ASE.

In afara de subiectul educatiei in imobiliare, odata cu episodul „tortului de ciocolata” s-a ivit ocazia de a povesti impreuna cu persoane reprezentative de la ARAI (d-na Carmen Mihaita; d-l Negulescu; d-l Nerisanu) despre adoptarea sistemului MLS (Multiple Listing System) de catre ARAI.

The 80's

The 80's

Asa ca iata-ne cu totii adunati la The 80’s intr-o atmosfera putin retro si care anunta deja Craciunul. Domnul Anghel ne-a prezentat pe scurt obiectivele si avantajele masteratului pe care il organizeaza in ASE: “Economia Proprietatilor Imobiliare”.

Domnul profesor Anghel

Domnul profesor Anghel

Si vorba domnului Negulescu: acum ca avem ceva timp la dispozitie ne putem gandi mai serios la subiectul EDUCATIE in Imobiliare! S-a vehiculat ideea interesanta a crearii unei Facultati de Imobiliare. Neaparat impreuna cu dl. Anghel, declarat „omul ideal” pentru un asemenea Proiect!

Domnul Negulescu

Domnul Negulescu

De ce nu? Poate in felul acesta va fi stimulata si initierea unor actiuni reale de reglementare in imobiliare, pentru ca asa cum au sustinut toti cei prezenti, fara o legislatie clara in domeniu, aceasta piata nu va putea fi reglementata.

Lelimond

Lelimond

Si pentru ca a venit vorba despre legi, cei prezenti au dezbatut destul de vehement noile Ordonante, insuficient clarificate se pare. Aici d-na Mihaita a avut un rol determinant, lamurind lumea cu privire la continutul acestor norme.  Discutand cu d-na Anne-Marie Girjabu (Hoffman) in ceea ce priveste plata de TVA la tranzactiile imobiliare ale persoanelor fizice: sunt obligate să plătească TVA persoanele fizice care vând clădiri noi şi terenuri construibile (atunci când aceste bunuri nu au fost utilizate în scopuri personale şi în cazul în care operaţiunile au caracter de continuitate).

Doamna Carmen Mihaita, ARAI

Doamna Carmen Mihaita, ARAI

Leitmotivul intalnirii a fost bineinteles impasul pietei imobiliare, context in care discutia despre colaborarea intre agentii printr-un sistem de tip MLS a venit in mod natural. Unii s-au plans ca e greu sa faci Exclusivitati (dar nu imposibil, nu ?), altii au ridicat problema comisionului. S-a vorbit deschis despre „tepe” (nu cele de la Universitate…..:) ), au fost propuse „Liste negre”; noi cei de la RoREN am fost pentru „liste albe”, care sa scoata in prim plan AGENTUL, cu recomandari de la partenerii de afaceri.

In ce-i priveste pe membrii RoREN, ei au demult acces la acest sistem – sub denumirea de FairPlay – pana la urma o atitudine de acest gen sta la baza unei colaborari reale! Si tocmai pentru ca este mai greu sa obtii contracte exclusive, la cererea pietei am oferit o alternativa la colaborarea intre agentii: serviciul SellWell.

Intalnirea a fost „pigmentata” – la sugestia d-lui Negulescu - de sirul de prezentari ale agentiilor membre RoREN, o modalitate foarte buna de a asculta opiniile tuturor si de-a afla mai multe unii despre altii. Tocmai pentru a consolida colaborarile ulterioare.

Andreea Manea, Imobiliar Expert Group

Andreea Manea, Imobiliar Expert Group

Si pentru ca pana la urma „banii fac lumea sa se miste” , domnul Alecu de la CreditZone ne-a expus pe scurt strategia companiei si ne-a invitat sa-i folosim ca parteneri – atat ca sursa de finantare cat si ca sursa de potentiali clienti.

Sigur j0439778ca la despartire (dupa vreo 3 ore!) ne-am urat un 2009 mai bun decat se prevede, in care sa strangem randurile si sa fim mai buni si mai generosi unii cu altii!

Ceea ce va dorim tuturor!

Posted in workshop | Tagged , , | Leave a comment

Criza face minuni: legislatie, profesionalism si tort de ciocolata

In contextul pesimismului crizei economice e important sa punctam ca se intampla si lucruri foarte bune.  Mai intai a fost legislatia initiata de ANPC referitor la serviciile de intermediere imobiliara, cu imperfectiunile de rigoare cum reiese si dintr-un interviu cu D-na Ruxandra Cleciu, presedinte ARAI, dar oricum mult mai aproape de ce ar trebui sa se intample intr-o piata matura decat haosul anterior.  Apoi, mobilizarea ARAI catre adoptarea unui sistem MLS anuntata in scrisoarea catre membrii ARAI din partea d-lui Dan Negulescu, vice-presedinte ARAI.

Salutam sincer urnirea ARAI in directia adoptarii unui sistem MLS.  Conducerea ARAI cred ca s-a saturat de noi cat i-am batut la cap mai bine de doi ani despre necesitatea adoptarii unui astfel de sistem.  Spun doi ani pentru ca am lansat serviciul MLS de la RoREN (numit atunci BVI si acum FairPlay) in septembrie 2006 la Congresul Imobiliar ARAI/CEREAN si am tocit multe flecuri la pantofi cu drumuri la membrii ARAI.  FairPlay si alte servicii RoREN anticipeaza demult legislatie precum cea initiata de ANPC, iar produsele sunt deja conforme cu noile regulamente.

Beneficiile prezentate de d-l Negulescu in scrisoarea dumnealui sunt parca rupte din brosurile noastre de marketing.  Nu insinuam aici plagiatura, ba din contra, ne bucura sa vedem ca pledoaria noastra a fost adoptata.  Revelatia ARAI ca fara MLS si fara colaborare in piata imobiliara nu se mai poate este benefica pentru maturizarea pietei si inseamna, in final, servicii mai de calitate pentru cumparatori si proprietari.

Suntem asa de impresionati pozitiv de aceasta directie ca am vrut sa marcam momentul cu un gest colegial, mai ales in contextul Sarbatorilor care se apropie.  Am cumparat pentru conducerea ARAI un tort fain de ciocolata :-).

img_1777_small

In caz ca fotografia nu e lizibila, mesajul este “Draga ARAI, Felicitari pentru decizia de a contribui la maturizarea pietei imobiliare.  Cu prietenie, RoREN”.  Si ca sa va lase gura apa (ca si noua ne era o poftaaa in timp ce am facut aceste fotografii) va mai aratam:

img_1756_small  img_1779

Cofetarii de la Ana-Pan sunt meseriasi, iar noi poate ar trebui sa ne reprofilam pe fotografie :-)

Cu speranta ca d-l Negulescu si colegii se vor bucura de cadou, sa revenim la oile noastre.  Adoptarea unui sistem MLS presupune doua lucruri majore: conducerea afacerilor de intermediere imobiliara dupa principiile MLS si operarea sistemului.  Pentru operarea sistemului propunerea din scrisoare este sa se foloseasca software-ul oferit de MLSLeader.ro pe motivul ca are deja 80.000 de utilizatori si ca e disponibil in limba romana.  Argumentul cu 80.000 e o clasica invaluire de marketing.  Pentru cine nu cunoaste detaliile, MLSLeader.ro opereaza un pachet software MLS cumparat de la firma americana flexMLS.  flexMLS scrie software cum scrie si Microsoft, Adobe, si multi altii. 

Cifra de 80.000 nu are nici o legatura cu MLSLeader.ro ci este o estimare a numarului de clienti flexMLS.  Care este numarul de utilizatori MLSLeader.ro?  Puteti sa-i numarati dv. pe situl MLSLeader (5 agentii in toata tara dupa cum apare la momentul asta).  Membrilor ARAI ar trebuie sa le pese de acesti 5 utilizatori nu de cei 80.000 de clienti flexMLS pentru ca primii reprezinta comunitatea lor de afaceri!  MLS este in primul rand despre comunitatea de parteneri de afaceri si in al doilea rand despre partea operationala de software.

Mi-ar fi usor la momentul asta sa ma laud cu numarul considerabil mai mare de membrii pe care-i avem in comunitatea MLS (FairPlay+SellWell) la RoREN (ii puteti innumara pe situl RoREN), dar nu doresc sa transform aceasta discutie in MLSLeader vs. RoREN pentru ca nu asta e problema.  Sunt alte lucruri mai strategice de discutat si anume, din pdv operational, cum ar trebui sa fie implementarea unui sistem MLS in Romania?

Simpla traducere a unui software MLS scris pentru piata americana nu este suficienta pentru implementarea de succes a unui sistem MLS in Romania!  Un exemplu banal: in formularul de cautare de la MLSLeader/flexMLS ce inseamna “teren multifamilial”?  Raspuns: in Romania nu inseamna nimic, in SUA se refera la “multi-family units” care e un tip foarte specific de constructie rezidentiala.  Fondatorii RoREN au trait si lucrat in SUA si au experienta cu flexMLS, RMLS si alte pachete software folosite in mai multe state americane.  Ca inginer software se intampla sa fi fost implicat pentru o scurta perioada si la dezvoltarea versiunii 2 a RETS (protocolul de schimb de date intre sisteme MLS).  Pe scurt: cunoastem problema. 

In 2005 cand am creat ce este acum RoREN a trebuit si noi sa luam decizia: buy vs. build (adica sa cumparam un pachet existent sau sa construim ceva).  Am decis sa construim pentru doua motive esentiale: tipurile de proprietati disponibile pe piata si procedura tranzactiei nu sunt perfect echivalente intre SUA si Romania.  Un pachet software te ajuta imens daca automatizeaza procedura exacta pe care o ai de facut zi de zi.  Dar daca trebuie sa faci artificii pentru ca software-ul nu cunoaste nu-stiu-ce detaliu din munca ta zilnica mai mult te everveaza si iti sta in cale decat sa te ajute.

Viziunea noastra aici difera de cea a MLSLeader care este operat de Realpro.  Argumente de mai sus le-am impartasit si dumnealor in toamna 2006 cand, pentru o scurta perioada, ne-au fost clienti.  La momentul respectiv am recunoscut in Realpro o agentie vizionara, dar software-ul nostru nu iesise inca din perioada de proba; d-l Udrea a reactionat la calitatea inca nefinisata a pachetului, s-a retras, si banuiesc ca MLSLeader s-a nascut la momentul respectiv.  Nu insist pe istorie pentru ca, repet, intentia mea este sa ajut membrii ARAI in decizia actuala de implementare si nu sa pornesc o cearta (putem sa facem asta in privat daca tinem neaparat :-) ). 

In concluzie, criteriile dupa care credem noi ca trebuie sa fie ales un operator de sistem MLS sunt: impartialitate, viziune si inovatie.  Felicit inca o data conducerea ARAI pentru decizia de a adopta un sistem MLS.  La RoREN suntem dedicati de mai bine de trei ani viziunii noastre care include si un sistem MLS.  Investim pe termen lung in crearea unei comunitati de specialisti si in construirea de instrumente specializate cu care fiecare sa poata arata usor clientului sau de ce aduce valoare adaugata si chiar de ce ar merita mai multi.

P.S. Imi pare rau ca dificultatile logistice nu ne-au permis sa trimitem un tort de ciocolata pentru toti membrii ARAI :-)

Actualizare 18 dec: multumim conducerii ARAI pentru invitatia de a participa la licitatia pentru selectarea unui sistem MLS si pentru convingerea cu care au sustinut conceptul MLS in cadrul workshop-ului RoREN de astazi (revenim cu mai multe detalii intr-o relatare ulterioara)/

Posted in analiza personala | Tagged , , , , , , , , | 2 Comments

Anatomy of a World Economic Crisis – Act I

We’d like to share with you a first skit which, through its humor, we hope will relieve some of the daily stress while at the same time helping decipher what, how, who, why, until when, and what exactly do we do now with regards to the economic crisis.  Click the link to download the skit:
Anatomy of a World Economic Crisis – Act I (2.7 MB PDF)

[slideshare id=1229387&doc=world-economic-crisis-real-estate-090331150948-phpapp02]

If you liked our skit and would like to be notified of future similar creations please sign-up for our mailing list.

To share this skit with a friend or colleague use the address of this blog post or www.roren.ro/skit or use the links below to post to the major social networks/bookmark sharing sites:
Facebook | Del.icio.us | Digg | Furl | reddit

We also produce a printed version of this skit in the form of a 10x10cm booklet.  If you’re interested in partnering with us for distribution, with a goal of raising economic awareness, please contact us.

————————————————–

Background:

If you lived in the modern world this fall, it’s unlikely you escaped the constant pestering, or worse, concern, panic, and anxiety about the “economic crisis.”  Much of the source of this pessimism is the confusion and misunderstanding surrounding the notion of “economic crisis.”  We talk about it as if it were a kind of weather phenomenon, like a hurricane which, depending on the opinion holder, passed, is passing, or is expected to pass through our community.  “How do we prepare ourselves for the crisis,” “How do we protect ourselves from the crisis?” we ask…

The interconnected reality we live in is both a very complicated and a very simple affair.  It’s complicated because every day, we all make billions of independent decisions and it’s virtually impossible to understand at the close of the day what great achievements or innate stupidities we might have collectively come to.  It’s also a simple world because, despite the theoretical possibility of independent decision making, reality shows a heavy bias towards a crowd effect.

Excessive panic and conformism come from our difficulty in understanding the mechanics behind the Wizard of Oz curtain.  In more than 200 years, capitalist economies developed rather sophisticated instruments, difficult to understand unless you are a professional in the field.  But since a core tenet of succeeding in a capitalist world is specialization, it’s almost guaranteed that we are not professionals in the field of Economics.

To make sense of it all – at the Romanian Real Estate Network (RoREN) – we listen to professionals and we extract the essence of the theory into something simple and easy to understand.  We reduce complexity without losing the core ideas.  “Make everything as simple as possible, but not simpler.” — Albert Einstein

Posted in english | Tagged , , , , , | Leave a comment

Anatomia unei Crize Economice Mondiale – Actul I

Vă propunem un prim pamflet care sperăm să vă destindă prin umor și să ajute la înțelegerea a ce, cum, cine, de ce, pe cine, până când și acum ce facem cu privire la criza economică mondială.  Click pe link pentru a descărca pamfletul:
Anatomia unei Crize Economice Mondiale – Actul I (PDF de 4,6 MB)

[slideshare id=1229383&doc=criza-economica-mondiala-imobiliare-090331150805-phpapp01&type=d]

Dacă ți-a plăcut pamfletul și doresti să primești și alte tălmaciri asemănătoare înscrie-te pe lista noastră.

Citește și dă mai departe: trimite pamfletul unui prieten sau coleg folosind adresa acestei intrări pe blogul nostru sau adresa www.roren.ro/pamflet sau publică pe rețelele sociale populare cu ajutorul acestor link-uri:
Facebook | Del.icio.us | Digg | Furl | reddit

Producem și o variantă tipărită a acestui pamflet sub forma unei cărticele în format 10x10cm.  Dacă doriți să colaborăm la distribuție în scopul creșterii înțelegerii fenomenelor economice de către viitorii specialiști, contactați-ne

——————————————————

Intrebare:

Bătaia din aripi a unui fluture în Brazilia a declanșat un uragan în Texas?  Sau – în varianta care ne doare mai tare în prezent – acordarea unui credit imobiliar „aproape perfect” de către un funcționar american unui concetățean al său, a declanșat închiderea fabricii Dacia de la Pitești pentru o lună?

Context:

E greu să fi trăit în lumea modernă toamna aceasta și să nu fi fost bombardat sau, mai rău, alarmat, panicat și stresat despre „criză.”  Pesimismul vine și din confuzia neînțelegerilor despre ce exact e „criza”.  Vorbim de parcă ar fi un fenomen meteorologic, un uragan care, în funcție de cine-și dă cu părerea, a trecut, este sau va veni peste noi. „Cum să ne pregătim pentru criză?,” „Cum să ne protejăm de criză?” ne întrebăm…

Realitatea interconectată în care trăim este simultan foarte complicată și foarte simplă.  E complicată pentru că în fiecare zi luăm miliarde de decizii independente și este practic imposibil să tragem linie la sfârșitul zilei să înțelegem grozăviile sau boacănele colective pe care le-am făcut.  Viața e însă și simplă pentru că suntem mult mai conformiști decât ne-ar plăcea să credem.  Independența miliardelor de decizii, deși posibilă teoretic, nu se observă în practică.  Dacă cineva strigă mai tare „Aoleu!”, mulți se sperie.

Panica și conformismul excesiv vin și din dificultatea de a înțelege ce se întâmplă în spatele cortinei Vrăjitorului din Oz.  Economiile capitaliste au dezvoltat, în peste 200 de ani, mecanisme sofisticate, dificil de înțeles dacă nu suntem specialiști în domeniu.  Și cum unul din principiile succesului într-o lume capitalistă este specializarea în ceva, e aproape o garanție că nu suntem specialiști în economie.

Pentru a găsi un sens în tot ce se întâmplă în jurul nostru – la Romanian Real Estate Network (RoREN) – îi ascultăm pe specialiști, iar apoi sintetizăm teoria la ceva simplu și ușor de înțeles.  Reducem complexitatea fără să pierdem esența.  „Totul ar trebui să fie făcut cât mai simplu cu putință, însă nu mai simplu de atât.” — Albert Einstein

Posted in articol, romana | Tagged , , , , | Leave a comment

OUG 174/2008: modificare si completare acte normative pt. protectia consumatorului

OUG nr. 174/2008, ordonanta de urgenta pentru modificarea si completarea unor acte normative privind protectia consumatorilor publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 795 din 27/11/2008.

Art. II
Ordonanta Guvernului nr. 21/1992 privind protectia consumatorilor, republicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 208 din 28 martie 2007, cu modificarile si completarile ulterioare, se modifica si se completeaza dupa cum urmeaza:

[...]

9. Dupa articolul 9 se introduc unsprezece noi articole, articolele 9.1-9.11, cu urmatorul cuprins:

[...]

Art. 9.4 – In cazul serviciilor de intermediere imobiliara, consumatorul va fi informat in scris, corect, complet si precis, inca din faza precontractuala, cu privire la:
a) preturile practicate in piata pentru tipul de imobil ce urmeaza a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informatiilor existente in baza de date a agentiei imobiliare;
b) deficiente si alte inconveniente cunoscute de agentia imobiliara sau pe care in mod rezonabil putea sa le cunoasca, incluzand surse de zgomot, umezeala, poluare, miros, pericol de inundatii sau surpari, organizarea in apropiere a unor manifestari populare periodice, istoricul terenului sau al cladirii, posibile dezavantaje ale vecinatatilor;
c) nivelul comisionului practicat de agentia imobiliara;
d) situatia juridica a imobilului;
e) nivelul estimativ al costurilor ce urmeaza sa fie suportate de consumator, pentru obtinerea documentelor si intocmirea actelor necesare incheierii contractului.

Art. 9.5 – Contractul de intermediere imobiliara va cuprinde cel putin urmatoarele elemente:
a) datele de identificare a partilor;
b) obiectul contractului/natura serviciului prestat;
c) pretul solicitat de proprietar/pe care este dispus sa il plateasca cumparatorul;
d) termenul de valabilitate al contractului;
e) conditiile in care contractul poate fi denuntat unilateral;
f) conditiile in care contractul poate fi reziliat;
g) nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agentiei imobiliare pentru contractul ce urmeaza sa se incheie;
h) clauza de exclusivitate, in cazul in care aceasta a fost acceptata de parti;
i) precizarea situatiilor in care consumatorul datoreaza comision agentiei imobiliare;
j) drepturile si obligatiile partilor;
k) situatiile de forta majora;
l) data incheierii contractului.

Art. 9.6 – Contractele de intermediere imobiliara in care consumatorul are calitatea de potential cumparator vor contine, in plus fata de cele prevazute la art. 94, urmatoarele elemente:
1. caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenta decizia de cumparare, incluzand nivelul de finisare, dimensiuni, vechime si pozitionarea fata de punctele cardinale;
2. tarifele pentru serviciile prestate.

Art. 9.7 – O tranzactie imobiliara se considera incheiata in momentul in care vanzatorul si cumparatorul au semnat actul de vanzare-cumparare.

Art. 9.8 – Contractul de intermediere imobiliara sau alte eventuale contracte accesorii incheiate intre consumator si agentia imobiliara nu pot contine clauze penale care sa oblige consumatorul care nu isi indeplineste angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decat onorariul pe care l-ar fi platit in cazul incheierii tranzactiei.

Art. 9.9 – Agentia imobiliara nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului in oricare dintre urmatoarele situatii:
a) cand intre consumator si agentia imobiliara nu este incheiat un contract de intermediere;
b) cand contractul de vanzare-cumparare/inchiriere nu s-a incheiat;
c) cand contractul nu are stipulata clauza de exclusivitate, iar tranzactia s-a realizat fara participarea agentiei imobiliare.

Art. 9.10 – Nu se permite plata in avans a comisionului, partiala sau totala, decat cu acordul scris al consumatorului si cu precizarea situatiilor in care agentia imobiliara este obligata sa inapoieze consumatorului sumele primite in avans.

Art. 9.11 – In baza contractului de intermediere imobiliara dintre agentia imobiliara si cumparator, agentia trebuie sa asigure vizionarea imobilelor ce corespund preferintelor consumatorului, inainte de incheierea contractului de vanzarecumparare.”

Textul de mai sus a fost extras din Monitorul Oficial nr. 795 din 21.11.2008 (pag. 12-13)

Posted in articol | Tagged , , , , , , , | 3 Comments

Minciuni, minciuni gogonate si statistici

Din cand in cand mai primesc cate un studiu de piata pentru piata imobiliara sub forma unei brosuri sau a unei mici reviste lucioase, frumos legata, cu DTP profesional si presarata de imagistica traditionala de afaceri.  Cuprinsul uzual atinge cateva statistici macroeconomice la inceput, apoi starea pietei pentru spatii de birouri, rezidentiale, comerciale, s.a.m.d.  Sunt convins ca puteti recunoaste un astfel de material pentru ca au toate cam acelasi format.  Cele mai multe sunt publicate in engleza pentru ca o mare parte a audientei sunt investitorii straini.  Sunt produse in general de firme mai mari de intermediere imobiliara sau de firme care fac cercetare de piata pe imobiliare, multe sucursale ale unor companii straine.

Publicatiile au potential si chiar ar fi folositoare daca nu ar incerca sa fie ceva ce nu sunt.  Incep prin a vrea sa fie rapoarte de cercetare de piata si sfarsesc prin a fi materiale de marketing.  Mai exact, dau falsa senzatie ca sintetizeaza starea intregii piete, cand in realitate nu fac decat sa extrapoleze statistici pe baza cifrelor din portofoliul propriu.  Rezultatele dau in ridicol cateodata pentru ca se contrazic semnificativ cu alte statistici concurente.

Motivul e simplu: piata e foarte fragmentata si niciunul din jucatori nu e implicat in suficiente tranzactii ca sa poata extrapola din experienta proprie.  Autorii fac un deserviciu incercand sa ascunda realitatea: ca nu exista statistici valide pentru intreaga piata!  Cumparatorii si investitorii ar fi mai bine serviti in deciziile lor daca ar cunoaste detalii despre setul de date care a stat la baza generarii unui grafic.  Ar fi si mai bine serviti daca autorii ar lua la fel de in serios colaborarea cu alti jucatori in piata pentru a putea produce statistici corecte, pe cat iau de in serios marketingul.

Urmeaza cateva exemple alese la o rasfoire rapida a catorva astfel de studii, publicate la mijlocul anului 2008 despre starea lucrurilor in 2007 in Bucuresti.  Incep, gentil, in segmentul spatiilor de birouri care este mult mai omogen (a se citi “dominat de cativa jucatori”) si unde natura tranzactiilor face colectarea de statistici mai usoara. Si totusi…

  • Studiul A: s-au livrat 225,000 mp care reprezinta o crestere de 50% fata de 2006
  • Studiul B: s-au livrat 200,000 mp care reprezinta o crestere de 25% fata de 2006
  • Studiul C: s-au livrat 295,000 mp care reprezinta o crestere de 20% fata de 2006
  • Studiu D: s-au livrat 170,000 mp
  • Studiul A: industria financiara ocupa 35% din spatiul de birouri
  • Studiul B: industria financiara ocupa 20% din spatiul de birouri
  • Studiul A: industria IT&Telecom ocupa 11% din spatiul de birouri
  • Studiul B: industria IT&Telecom ocupa 29% din spatiul de birouri
  • Studiul A: industria auto ocupa 6% din spatiul de birouri
  • Studiul B: industria auto ocupa 11% din spatiul de birouri

Pana la urma cui servesc statisticile astea daca discrepantele sunt de peste 100%?  Daca va imaginati ca exista vreo definitie agreata a ce exact inseamna “industria auto” in contextul asta va inselati.  Nici macar nu exista o definitie a ce inseamna in contextul fiecarui studiu.  Sunt incluse showroom-uri?  Biroul lui nea’ Gicu care are o statie ITP e inclus?  Birourile anexate fabricilor auto?  Mergem in continuare tot la spatii de birouri:

  • Studiul B: La sfarsitul lui 2007 erau 600,000 mp total (supraf. inchiriabila)
  • Studiul D: La sfarsitul lui 2007 erau 900,000 mp total (supraf. inchiriabila)
  • Studiul C: La sfarsitul lui 2007 erau 1,500,000 mp total (supraf. construita)
  • Studiul C: S-au livrat 235,000 mp in prima jumatate a lui 2008 (supraf. inchiriabila)
  • Studiul C: La jumatatea 2008 erau 1,750,000 mp total (supraf. construita)

Ce intelegem de mai sus este ca in 2007 raportul supraf. construita/inchiabila era 2,5 si in 6 luni a devenit 2.  Evident amandoua concluziile sunt aberante (mi-e greu sa-mi imaginez un proiect cu acest raport de supraf. gogomana) pentru ca statisticile care stau la baza socotelii nu concorda de loc si sunt gresite. Buuun… sa mergem la rezidentiale tot in 2007 tot in Bucuresti:

  • Studiul A: pret(€)/mp la vanzare in Dorobanti: 2,700 – 3,700
  • Studiul C: pret(€)/mp la vanzare in Dorobanti: 3,400 – 6,000
  • Studiul A: pret(€)/mp la vanzare in Aviatorilor: 3,000 – 4,000
  • Studiul C: pret(€)/mp la vanzare in Aviatorilor: 4,000 – 5,000

Mai tragi-comic decat discrepantele evidente, e faptul ca numerele astea sunt in tabele intitulate „media preturilor de vanzare”.  Nu stiu unora cum li s-a predat aritmetica in scoala primara, dar la mine la scoala media se preda ca fiind un numar nu un interval.  Si chiar daca vrei sa folosesti un interval sa comunici cititorului ca nu esti chiar sigur de socoteli e exagerat sa folsesti un interval in care limita superioara e aproape dublu limitei inferioare.  Nu numai ca inteleg ca nu esti sigur de socoteli, dar inteleg ca de fapt scrii un material de marketing si nu un raport de cercetare a pietei.  Oricine poate sa scrie astfel de rapoarte.  Idem pentru chirii:

  • Studiul A: pret(€)/luna la inchiriere apartamente in Primaverii: 3,500 – 4,000
  • Studiul C: pret(€)/luna la inchiriere apartamente in Primaverii: 3,000 – 6,500
  • Studiul A: pret(€)/luna la inchiriere vile in Aviatorilor: 12,000 – 15,000
  • Studiul C: pret(€)/luna la inchiriere vile in Aviatorilor: 4,000 – 8,000

Ahem!   Ma abtin de la comentarii ca sa nu ziceti ca sunt rautacios, dar deja „statistica” s-a transformat in senzationalism la punctul asta.  Mergand mai departe, autorii uita se mentioneze un lucru extrem de important.  Cand vine vorba de proprietati existente, valorile pentru majoritatea tranzactiilor sunt estimate in baza valorilor publicate in ziare sau orice alt canal de mica publicitate cum ar fi portalurile imobiliare, valori semnificativ diferite de preturile de tranzactionare la care se ajunge in urma negocierilor („semnificativ” aici inseamna „dai faliment daca o iei de buna”).

In Romania NU EXISTA un mecanism centralizat pentru corelarea informatiilor (anonimizate) despre tranzactiile imobiliare.  Spun anonimizate pentru ca important aici nu e cine ce a cumparat, ci faptul ca o anumita proprietate cu anumite caracteristici s-a vandut la un anumit pret ceea ce stabileste un barem de valoare pentru alte proprietati similare.  In consecinta, cu exceptia putinelor tranzactii la care o agentie imobiliara a luat parte direct, trebuie sa-si dea cu presupusul pentru restul de ~99% din tranzactii pe care nu le vede.  Si cum stim toti, datul cu presupusul e cea mai buna metoda de a construi o afacere solida.

(Daca vreti mai multe detalii cititi in arhiva ziarelor despre incercarea esuata de anul acesta a BNR de a intelege daca ne gasim intr-un balon imobiliar sau nu, cand criza imobiliara americana i-a trezit la realitate.  Si nu, datele colectate de notari nu sunt suficiente sa poti sa raspunzi la intrebarea asta.)

Ca sa conchid, incercarea de a aduna statistici din piata si de a intelege ce se intampla e admirabila pentru e nu e un lucru usor.  Am folosit si noi statistici in materialele RoREN, spre exemplu in ghidul „Cum sa stabilesti pretul corect”.  Doar ca in materialele noastre, asa cum ne-am astepta sa gasim si in publicatiile altora, e explicat punct cu punct si cum trebuie interpretate rezultatele si cum au fost obtinute.  Poate sa para complicat, dar este realitatea: imobiliarere nu sunt o piata asa de simpla pe cat ar putea sa para din euforia ultimilor ani.

Morala 1: Inainte sa luati orice decizie bazate pe studii de piata, intrebati amanuntit autorul cum a colectat informatiile si cum a ajuns la acele concluzii.  Cereti rigoare pentru ca sunt banii dv. si e o investitie majora!

Morala 2: Nu uitati ca in piata imobiliara romaneasca, in prezent, chiar si cei mai constiinciosi si transparenti strangatori de informatii nu pot produce o imagine de ansamblu de acuratete pentru ca la noi nu exista inca o infrastructura de corelare a informatiei imobiliare.  Consultati mai multe surse si angajati-va un consultant imobiliar ale carui raspunsuri la intrebarile dv. sa aiba sens economic pentru ca sunt banii dv. si e o investitie majora!

P.S. Studiile A, B, C, D sunt patru rapoarte de cercetare a pietei distincte, disponibile public pe Internet si publicate in ultimele 6 luni.  Nu ma refer explicit la autorii lor pentru ca scopul meu nu este sa critic pe cineva anume ci sa semnalez un obicei si o practica defectuoasa in piata.  Fenomenul nu e recent.  Observ aceste lucruri de cativa ani, de cand am inceput sa fac propria cercetare pentru ce a devenit acum Romanian Real Estate Network (RoREN)

P.P.S. Titlul e inspirat din expresia „Lies, damn lies, and statistics”

Posted in analiza personala | Tagged , , , , , , , , | Leave a comment