Negocierile au stagnat cand, un mic sondaj in piata si printre membrii RoREN, a scos la iveala ca reputatia ARAI de asociatie care “face treaba” pentru membri ei, nu e tocmai roza. Am fost de-a dreptul somati sa nu fortam lumea sa intre in ARAI

Episodul a generat o intreaga discutie despre rolul unei asociatii profesionale in piata si despre responsabilitatile conducerii fata de membri mai ales intr-o perioada de criza de economica. In consecinta, incurajati de membrii RoREN (care formeaza de facto o asociatie profesionala), purcedem la a intelege ce inseamna sa fii o asociatie profesionala de vaza.

Ce doriti sa va ofere o asociatie profesionala in baza cotizatiei?
- Reprezentare in fata autoritatilor si legiutorilor
- Cursuri de specializare
- Asistenta juridica
- Promovarea specializarii
- Locul unde-ti faci relatii si-ti gasesti parteneri de afaceri
- Instrumente specializate cu care sa-ti poti face treaba mai bine (in cazul nostru ar putea fi contracte tipizate, software sau baze de date cu informatii specifice)

Cine sa fie inclus in comunitatea profesionala?
- Strict numai din specialitatea ta (agenti imobiliari cu agenti imobiliari)
- Conectarea mai multor specialitati care servesc clientul intr-o tranzactie (agenti imobiliari, brokeri de credite imobiliare, cadastristi, etc)

Cum rezolvam dilema subiectivitatii conducerii?
- Asociatiile existente astazi au in conducere oameni care conduc la randul lor afacerile proprii in domeniu. Asta duce la subiectivitate in decizii pentru ca oamenii au tendinta sa nu adopte o solutie care ar beneficia comunitatii pe larg daca este in dezinteresul afacerii proprii (avem exemple recente :-) )
- Cum asiguram ca asociatia e conectata la problemele reale din piata fara sa introducem doza de subiectivitate care vine cu a instala conducere cu conflict de interese?

Conteaza forma legala pe care o ia asociatia/comunitatea de specialisti?
M-am consultat in aceasta initiativa si cu conducerea ANEVAR, una din cele mai respectate asociatii profesionale din Romania, pentru a compara o organizatie cu statut legal de asociatie profesionala cu o societate comerciala. Concluzia este ca atat timp cat se ofera serviciile si reprezentarea de care are nevoie comunitatea de specialisti care adera, nu conteaza cum e organizata legal. Care e parerea dv?

Corectie 23 feb: “M-am consultat in aceasta initiativa si cu _fosta_ conducere ANEVAR”.  
(Pentru inceput am vrut sa ma consult cu cineva care a fost mai aproape de inceputurile ANEVAR si se intampla ca in baza colaborarilor recente d-l Ion Anghel ne este accesibil.  Ii multumesc pe aceasta cale pentru amabilitate si timpul oferit. Pe masura ce intelegem mai bine forma pe care o ia comunitatea noastra vom cerceta extinderea parteneriatului cu ANEVAR sa ia in considerare si noua asociatie.)

In afara de subiectul educatiei in imobiliare, odata cu episodul „tortului de ciocolata” s-a ivit ocazia de a povesti impreuna cu persoane reprezentative de la ARAI (d-na Carmen Mihaita; d-l Negulescu; d-l Nerisanu) despre adoptarea sistemului MLS (Multiple Listing System) de catre ARAI.

The 80's

Asa ca iata-ne cu totii adunati la The 80’s intr-o atmosfera putin retro si care anunta deja Craciunul. Domnul Anghel ne-a prezentat pe scurt obiectivele si avantajele masteratului pe care il organizeaza in ASE: “Economia Proprietatilor Imobiliare”.

Domnul profesor Anghel

Si vorba domnului Negulescu: acum ca avem ceva timp la dispozitie ne putem gandi mai serios la subiectul EDUCATIE in Imobiliare! S-a vehiculat ideea interesanta a crearii unei Facultati de Imobiliare. Neaparat impreuna cu dl. Anghel, declarat „omul ideal” pentru un asemenea Proiect!

Domnul Negulescu

De ce nu? Poate in felul acesta va fi stimulata si initierea unor actiuni reale de reglementare in imobiliare, pentru ca asa cum au sustinut toti cei prezenti, fara o legislatie clara in domeniu, aceasta piata nu va putea fi reglementata.

Lelimond

Si pentru ca a venit vorba despre legi, cei prezenti au dezbatut destul de vehement noile Ordonante, insuficient clarificate se pare. Aici d-na Mihaita a avut un rol determinant, lamurind lumea cu privire la continutul acestor norme.  Discutand cu d-na Anne-Marie Girjabu (Hoffman) in ceea ce priveste plata de TVA la tranzactiile imobiliare ale persoanelor fizice: sunt obligate să plătească TVA persoanele fizice care vând clădiri noi şi terenuri construibile (atunci când aceste bunuri nu au fost utilizate în scopuri personale şi în cazul în care operaţiunile au caracter de continuitate).

Doamna Carmen Mihaita, ARAI

Leitmotivul intalnirii a fost bineinteles impasul pietei imobiliare, context in care discutia despre colaborarea intre agentii printr-un sistem de tip MLS a venit in mod natural. Unii s-au plans ca e greu sa faci Exclusivitati (dar nu imposibil, nu ?), altii au ridicat problema comisionului. S-a vorbit deschis despre „tepe” (nu cele de la Universitate…..:) ), au fost propuse „Liste negre”; noi cei de la RoREN am fost pentru „liste albe”, care sa scoata in prim plan AGENTUL, cu recomandari de la partenerii de afaceri.

In ce-i priveste pe membrii RoREN, ei au demult acces la acest sistem – sub denumirea de FairPlay – pana la urma o atitudine de acest gen sta la baza unei colaborari reale! Si tocmai pentru ca este mai greu sa obtii contracte exclusive, la cererea pietei am oferit o alternativa la colaborarea intre agentii: serviciul SellWell.

Intalnirea a fost „pigmentata” – la sugestia d-lui Negulescu - de sirul de prezentari ale agentiilor membre RoREN, o modalitate foarte buna de a asculta opiniile tuturor si de-a afla mai multe unii despre altii. Tocmai pentru a consolida colaborarile ulterioare.

Andreea Manea, Imobiliar Expert Group

Si pentru ca pana la urma „banii fac lumea sa se miste” , domnul Alecu de la CreditZone ne-a expus pe scurt strategia companiei si ne-a invitat sa-i folosim ca parteneri – atat ca sursa de finantare cat si ca sursa de potentiali clienti.

Sigur ca la despartire (dupa vreo 3 ore!) ne-am urat un 2009 mai bun decat se prevede, in care sa strangem randurile si sa fim mai buni si mai generosi unii cu altii!

Ceea ce va dorim tuturor!

Salutam sincer urnirea ARAI in directia adoptarii unui sistem MLS.  Conducerea ARAI cred ca s-a saturat de noi cat i-am batut la cap mai bine de doi ani despre necesitatea adoptarii unui astfel de sistem.  Spun doi ani pentru ca am lansat serviciul MLS de la RoREN (numit atunci BVI si acum FairPlay) in septembrie 2006 la Congresul Imobiliar ARAI/CEREAN si am tocit multe flecuri la pantofi cu drumuri la membrii ARAI.  FairPlay si alte servicii RoREN anticipeaza demult legislatie precum cea initiata de ANPC, iar produsele sunt deja conforme cu noile regulamente.

Beneficiile prezentate de d-l Negulescu in scrisoarea dumnealui sunt parca rupte din brosurile noastre de marketing.  Nu insinuam aici plagiatura, ba din contra, ne bucura sa vedem ca pledoaria noastra a fost adoptata.  Revelatia ARAI ca fara MLS si fara colaborare in piata imobiliara nu se mai poate este benefica pentru maturizarea pietei si inseamna, in final, servicii mai de calitate pentru cumparatori si proprietari.

Suntem asa de impresionati pozitiv de aceasta directie ca am vrut sa marcam momentul cu un gest colegial, mai ales in contextul Sarbatorilor care se apropie.  Am cumparat pentru conducerea ARAI un tort fain de ciocolata .

In caz ca fotografia nu e lizibila, mesajul este “Draga ARAI, Felicitari pentru decizia de a contribui la maturizarea pietei imobiliare.  Cu prietenie, RoREN”.  Si ca sa va lase gura apa (ca si noua ne era o poftaaa in timp ce am facut aceste fotografii) va mai aratam:

Cofetarii de la Ana-Pan sunt meseriasi, iar noi poate ar trebui sa ne reprofilam pe fotografie

Cu speranta ca d-l Negulescu si colegii se vor bucura de cadou, sa revenim la oile noastre.  Adoptarea unui sistem MLS presupune doua lucruri majore: conducerea afacerilor de intermediere imobiliara dupa principiile MLS si operarea sistemului.  Pentru operarea sistemului propunerea din scrisoare este sa se foloseasca software-ul oferit de MLSLeader.ro pe motivul ca are deja 80.000 de utilizatori si ca e disponibil in limba romana.  Argumentul cu 80.000 e o clasica invaluire de marketing.  Pentru cine nu cunoaste detaliile, MLSLeader.ro opereaza un pachet software MLS cumparat de la firma americana flexMLS.  flexMLS scrie software cum scrie si Microsoft, Adobe, si multi altii. 

Cifra de 80.000 nu are nici o legatura cu MLSLeader.ro ci este o estimare a numarului de clienti flexMLS.  Care este numarul de utilizatori MLSLeader.ro?  Puteti sa-i numarati dv. pe situl MLSLeader (5 agentii in toata tara dupa cum apare la momentul asta).  Membrilor ARAI ar trebuie sa le pese de acesti 5 utilizatori nu de cei 80.000 de clienti flexMLS pentru ca primii reprezinta comunitatea lor de afaceri!  MLS este in primul rand despre comunitatea de parteneri de afaceri si in al doilea rand despre partea operationala de software.

Mi-ar fi usor la momentul asta sa ma laud cu numarul considerabil mai mare de membrii pe care-i avem in comunitatea MLS (FairPlay+SellWell) la RoREN (ii puteti innumara pe situl RoREN), dar nu doresc sa transform aceasta discutie in MLSLeader vs. RoREN pentru ca nu asta e problema.  Sunt alte lucruri mai strategice de discutat si anume, din pdv operational, cum ar trebui sa fie implementarea unui sistem MLS in Romania?

Simpla traducere a unui software MLS scris pentru piata americana nu este suficienta pentru implementarea de succes a unui sistem MLS in Romania!  Un exemplu banal: in formularul de cautare de la MLSLeader/flexMLS ce inseamna “teren multifamilial”?  Raspuns: in Romania nu inseamna nimic, in SUA se refera la “multi-family units” care e un tip foarte specific de constructie rezidentiala.  Fondatorii RoREN au trait si lucrat in SUA si au experienta cu flexMLS, RMLS si alte pachete software folosite in mai multe state americane.  Ca inginer software se intampla sa fi fost implicat pentru o scurta perioada si la dezvoltarea versiunii 2 a RETS (protocolul de schimb de date intre sisteme MLS).  Pe scurt: cunoastem problema. 

In 2005 cand am creat ce este acum RoREN a trebuit si noi sa luam decizia: buy vs. build (adica sa cumparam un pachet existent sau sa construim ceva).  Am decis sa construim pentru doua motive esentiale: tipurile de proprietati disponibile pe piata si procedura tranzactiei nu sunt perfect echivalente intre SUA si Romania.  Un pachet software te ajuta imens daca automatizeaza procedura exacta pe care o ai de facut zi de zi.  Dar daca trebuie sa faci artificii pentru ca software-ul nu cunoaste nu-stiu-ce detaliu din munca ta zilnica mai mult te everveaza si iti sta in cale decat sa te ajute.

Viziunea noastra aici difera de cea a MLSLeader care este operat de Realpro.  Argumente de mai sus le-am impartasit si dumnealor in toamna 2006 cand, pentru o scurta perioada, ne-au fost clienti.  La momentul respectiv am recunoscut in Realpro o agentie vizionara, dar software-ul nostru nu iesise inca din perioada de proba; d-l Udrea a reactionat la calitatea inca nefinisata a pachetului, s-a retras, si banuiesc ca MLSLeader s-a nascut la momentul respectiv.  Nu insist pe istorie pentru ca, repet, intentia mea este sa ajut membrii ARAI in decizia actuala de implementare si nu sa pornesc o cearta (putem sa facem asta in privat daca tinem neaparat ). 

In concluzie, criteriile dupa care credem noi ca trebuie sa fie ales un operator de sistem MLS sunt: impartialitate, viziune si inovatie.  Felicit inca o data conducerea ARAI pentru decizia de a adopta un sistem MLS.  La RoREN suntem dedicati de mai bine de trei ani viziunii noastre care include si un sistem MLS.  Investim pe termen lung in crearea unei comunitati de specialisti si in construirea de instrumente specializate cu care fiecare sa poata arata usor clientului sau de ce aduce valoare adaugata si chiar de ce ar merita mai multi.

P.S. Imi pare rau ca dificultatile logistice nu ne-au permis sa trimitem un tort de ciocolata pentru toti membrii ARAI

Actualizare 18 dec: multumim conducerii ARAI pentru invitatia de a participa la licitatia pentru selectarea unui sistem MLS si pentru convingerea cu care au sustinut conceptul MLS in cadrul workshop-ului RoREN de astazi (revenim cu mai multe detalii intr-o relatare ulterioara)/

Pentru o mai bună înţelegere a obiectului de activitate a Bursei de Valori Imobiliare, cât şi pentru a elimina posibilele confuzii, clarificăm mai jos motivaţia denumirii.

Ce este o bursă?

Teoria economică defineşte în mod larg o bursă ca fiind locul unde:

1. se întâlnesc cererea şi oferta pentru cumpărarea şi vânzarea unuia sau mai multor tipuri de bunuri sau servicii;
2. se creează o piaţă reprezentativă pentru bunurile sau serviciile schimbate; “reprezentativă” aici se referă la faptul că preţul format prin întâlnirea cererii cu oferta în cadrul bursei este caracteristic pieţei respective; aceasta necesită de obicei un grad de lichiditate a bunurilor şi un anumit volum al tranzacţiilor;
3. există proceduri pentru corectitudinea reprezentării bunurilor la bursă de către vânzătorii acestora; această caracteristică intră sub umbrela transparenţei; cu cât bunurile oferite sunt mai corect reprezentate, cu atât tranzacţia se poate executa mai eficient, în unele cazuri fără să fie nevoie de o inspecţie fizică a bunului;
4. există proceduri pentru corectitudinea schimbului de bunuri (a tranzacţiilor); această caracteristică intră sub umbrela transparenţei şi asigură un cadru echitabil în care toţi participanţii să aibă încredere;
5. în funcţie de complexitatea formalităţilor şi regulile pieţei, beneficiarii finali nu au acces direct la bursă, tranzacţiile fiind făcute numai prin intermediari specializaţi;
6. schimbul de bunuri (tranzacţia) poate fi intermediat complet de către bursă, inclusiv transferul de bani între părţi.

Este important de ştiut că noţiunea de bursă în sens larg nu este definită sau reglementată în mod juridic. Teoria economică oferă doar un cadru orientativ pentru clasificarea burselor. Cele mai întâlnite burse sunt cele pentru valorile mobiliare (ex.: acţiuni, opţiuni, futures) şi cele pentru mărfuri (ex.: aur, argint, ţitei). La fel de bine există însă burse pentru emisii gaze poluante, servicii de transport, poliţe de asigurări, credite ipotecare sau de altă natură, componente electronice etc.

Ce sunt valorile?

Termenul “valoare” este foarte larg definit de teoria economică şi se referă, în general, la rezultatul evaluării în sens larg a unui bun sau serviciu pentru motivul vânzării sau cumpărării. Termenul nu este strict definit în mod juridic.

Termenul “valori mobiliare” este definit în teoria economică şi strict definit prin legea 297/2004 în România ca reprezentând instrumente financiare de tipul acţiunilor şi obligaţiunilor.

Termenul “valori imobiliare” nu există definit în teoria economică românescă. El este fosit de Bursa de Valori Imobiliare prin alăturarea celor doi termeni acceptaţi “valoare” şi “imobiliar” pentru a defini tipul de bunuri tranzacţionate în cadrul acestei burse. Din cauza aspectului imobil al proprietăţilor imobiliare, la BVI o proprietate este reprezentată prin fişa de listare, valoarea economică şi titlul (sau alte acte) de proprietate. Din această cauză spunem că la BVI se tranzacţionează valori imobiliare.

Notă: În România, funcţionează Bursa de Valori Bucureşti care este o bursă pentru tranzacţionarea valorilor mobiliare. Din cauza popularităţii acestei instituţii, publicul larg echivalează “valori” cu “valori mobiliare”. Aceasta este o confuzie din pură coincidenţă a denumirii cu obiectul de activitate. Aşa cum s-a arătat mai sus, termenul juridic este “valori mobiliare”. În plus, numele instituţiei nu trebuie să fie strict legat de tipul de bunuri tranzacţionate. Spre exemplu, o altă bursă în România unde se tranzacţionează valori mobiliare este Bursa Monetar Financiară şi de Mărfuri Sibiu.

De ce se intitulează sistemul nostru Bursa de Valori Imobiliare?

Este o bursă deoarece (punctele de mai jos corespund caracteristicilor burselor definite mai sus):

1. BVI creează oportunitatea întâlnirii cererii şi ofertei pentru cumpărarea şi vânzarea proprietăţilor imobiliare;
2. BVI creează o piaţă reprezentativă pentru imobiliare prin regulile de colaborare bazate pe exclusivităţi şi prin transparenţa preţului de vânzare; de ştiut că nici una dintre “pieţele” pentru proprietăţi imobiliare de până acum nu a reuşit să fie reprezentativă deoarece vânzătorii şi agenţii imobiliari care-i reprezintă nu publică întreaga ofertă din lipsa unui regulement care să îi protejeze împotriva furtului de informaţii;
3. BVI operează sub un set strict de reguli cu privire la reprezentarea corectă a proprietăţilor imobiliare; orice proprietate listată este descrisă foarte detaliat, iar atât proprietarul, cât şi agentul imobiliar care-l reprezintă semnează pe propria răspundere pentru corectitudinea datelor;
4. BVI operează sub un set strict de reguli cu privire la transparenţa şi corectitudinea tranzacţiilor; proprietarii şi agenţii imobiliari care-i reprezintă sunt obligaţi să listeze proprietatea la 72 de ore de la semnarea contractului de exclusivitate, să informeze BVI şi implicit pe ceilalţi participanţi de orice ofertă acceptată sau de vânzarea proprietăţii în termen de 48 de ore ş.a.; încălcarea normelor şi regulamentelor vine cu penalităţi financiare pentru agenţii imobiliari şi cu posibila acţionare în instanţă conform contractelor semnate la obţinerea statutului de membru, în funcţie de gravitatea faptei;
5. Vânzătorii nu pot lista în mod direct o proprietate; ei trebuie reprezentaţi de un agent imobiliar. Cumpărătorii nu pot cumpăra în mod direct o proprietate; ei trebuie reprezentaţi de un agent imobiliar. Reprezentarea obligatorie este necesară pentru abilitatea BVI de a menţine corectitudinea listărilor şi a tranzacţiilor;
6. Prin colaborarea cu serviciile de tip escrow, BVI poate eficientiza nu numai întâlnirea cererii cu oferta şi urmărirea tranzacţiei, dar şi transferul de bani între părţi.

Este o bursă a valorilor imobiliare deoarece:

1. Evaluarea proprietăţilor imobiliare este crucială pentru misiunea şi viziunea BVI;
2. Proprietăţile imobiliare sunt reprezentate la BVI prin fişa de listare, valoarea economică şi actele în baza cărora se poate demonstra proprietatea.

De ce nu este Bursa de Valori Imobiliare (BVI) un portal?

Distincţia dintre o bursă şi un portal pentru piaţa imobiliară se poate vedea din următorul tabel: